kokia nuomonė apie tokio tipo investcijas - investicijas į obligacijas NT vystymui finansuoti:

Rewo obligacijos:
https://www.vz.lt/nekilnojamasis-turtas-statyba/2018/05/28/nauja-kvartala-pilaiteje-finansuos-obligacijomis-su-12-palukanomis

http://rewo.lt/wp-content/uploads/2018/05/2018-05-18-Rewo-1psl.pdf

Endover Fabrik (Estija):
https://nasdaqcsd.com/statistics/en/security/EE3300111491

Nuomonė teigiama.

Reiketu pasidometi koks uztikrinimas/uzstatas. Rewo nurodyti simboliai-trumpiniai uzstato, bet neaisku detaliai (pvz. kas per projekto akcijos?).
P&L noretusi pamatyti, balansas.
Likvidumas - noretusi galimybes parduoti anksciau termino.
Dar butu idomu zinoti, kas is instituciniu planuoja dalyvauti.
Rewo obligaciju terminas nera ilgas, kas man atrodo saugiau nei jeigu butu 5-10metu.
Pagal LT istatymus turetu buti nurodyta, kas gins Rewo obligaciju savininku teises, jei bankrutuotu.

Endover jau anksciau platino obligacijas (Vega residents projektui) ir sekmingai ispirko siemet. Veikia sekmingai ilga laika (pertvarko senus pastatus ir parduoda).

Na bet ekon. ciklo galas prideda savo riziku NT vystytojams. Nors is kitos puses - 2008-2009 krize abi bendroves atrodo sekmingai isgyveno.

Dėl Rewo 14 mėn. 12% metinių atrodo gražiai, bet yra neapibrėžtumas dėl obligacijų užtikrinimo. Pas save rašo, kad užtikrins kaip suprantu 0,97 mln. hipoteka, o kolegos prisegtame lankstinuke kalbama dar apie kažkokį UAB, pinigų srautus ir t.t. Neaišku. Be to NT rinka jau lėtėja, pardavimai labai realu, kad gali pradėti strigti, o finansavimas įmonei gaunasi pakankamai brangus tokiu atveju. Iš kitos pusės per 14 mėn. turėtų dar spėti refinansuotis.

Sveiki,

Dalis REWO obligacijų platinimos per sutelktinio finansavimo platformą Rontgen. Čia galite rasti detalesnį projekto aprašymą, informacinį dokumentą, audituotą REWO PnL ir BS. https://rontgen.lt/marketplace/view/3


Atsakant į kilusius klausimus:
Q: koks uztikrinimas/uzstatas?
A: Obligacijas platina REWO (motininė įmonė). Lešos bus naudojamos SPV (dukterinė įmonė) projektui vystyti. Kaip obligacijų užtikrinimą REWO teikia: sklypą (turto vertinimas - 970.000EUR), įkeičia SPV sąskaitas, pinigų srautus bei pačios SPV akcijas.

Q: P&L ir BS noretusi pamatyti.
A: www.rontgen.lt patalpintas audituotas PnL ir BS. Bet šiuo atveju balansai nereprezentatyvūs nes turtas išdalintas per dukterines. Kadangi jiems tai pirmas išėjimas į kapitalo rinkas - dar nėra BS ir PnL konsolidavimo istorijos.

Q: Likvidumas - noretusi galimybes parduoti anksciau termino.
A: Obligacijų trukmė 14 mėn., palūkanos mokamos kas ketvirtį. Manau, kad obligacijų terminas per trumpas kelti jas į pvz Nasdaq antrinę rinką, bet kitavertus vertybinius popierius visada galima parduoti užbiržinių sandorių metu.

Q: Dar butu idomu zinoti, kas is instituciniu planuoja dalyvauti.
A: GDPR Bet įsivaizdavimui: 2.5mln EUR yra atidėta instituciniams ir high-net-worth ir 0.5mln EUR yra dedikuota retail'ui. Pastarasis gali investuoti per www.rontgen.lt

Q: Pagal LT istatymus turetu buti nurodyta, kas gins Rewo obligaciju savininku teises, jei bankrutuotu.
A: Obligacijų savininkų patikėtinis - AB Šiaulių bankas

P: Endover jau anksciau platino obligacijas (Vega residents projektui) ir sekmingai ispirko siemet. Veikia sekmingai ilga laika (pertvarko senus pastatus ir parduoda).
K: REWO obligacijų platinimo tikslas labai panašus į Endover. Noras yra susikurti track-record, tapti žinomais kapitalo rinkoje ir palaipsniui piginti pinigus. Sekančiuose platinimuose palūkanos bus mažinamos. Analogija, galbūt, yra Modus obligacijos, kurios pirmą sykį buvo už 8%, o pastarąjį jau tik už 5% Šiandien jiems tai yra papildomi kaštai, bet ateityje - alternatyvus kapitalas. Manau, kad jie elgiasi labai apgalvotai.

Q: Bendras projekto vertinimas?
A: 1) REWO jau yra pastate du analogiškus projektus bei abu juos sėkmingai išpardavė. Įmonė aiškiai žino kas jų tikslinis klientas, kaip jį pasiekti ir kas jam svarbu. O svarbu - galutinė būsto kaina (t.y. ne EUR/m2, o Total EUR). 2) Projektas vystomas atsižvelgiant į Total EUR kainą - statomas 80m2 (3-5k.) butas už 80-90k EUR. Konkurentai aplink stato 90-140m2 kotedžus, kurie automatiškai patenka į 90-150k EUR zoną. Mano manymu labai gudrus konceptas.

Kviečiu susipažinti su detaliu projekto aprašymu bei visa obligacijų emisijos dokumentacija https://rontgen.lt/marketplace/view/3

Sveiki,

ši obligacijų emisija yra aiškus rinkos perkaitimo ir nesupratimo kas vyksta pvz. Nusipirkti sklypą, pakelti jo vertę ir pasiskolinti už 12% statybai, nieko neprimena? 2007? Toks high leverage deal stojančioj rinkoj ir dar Pilaitėj?
Vystytojas dalį pelno pasiims per statybas ir kas liks obligacijų turėtojams? Įkeistas už jų pinigus spv pastatytas turtas? Kodėl neįkeičiamos motininės gautinos sumos ir turtas, akcijos? Gal geriau mokėt mažiau palūkanų, turėt labiau sustainable finansavimo struktūrą ir duot daugiau įkaito?
Šiuo atvejų visos rizikos yra perkeliamos ant obligacijų turėtojų.

Neesu neigiamai nusiteikęs NT atžvilgiu ir tikrai yra daug galimybių uždirbti, bet šitas deal tikrai yra abejotinas ir be papildomų užstatų ir garantijų nei vienas didesnis investuotojas nedės savo lėšų.

Sveiki, Jūsų komentare yra pora netikslių teiginių, dėl kurių, galbūt ir kyla neaiškumai. Pasistengsiu atsakyti:



NT vystymo projektuose paskolos svertas (LTV, %) matuojamas kaip paskolos ir bendros projekto sąmatos (su sklypo kaina) santykis. Šio projekto atveju tai yra 60,6%. Bankinės paskolos svertas (kuris jau laikomas konservatyviu) būna 60-70%. Tad šis projektas tikrai nėra "high leverage", o atitinka rinkos praktiką.

Vertinant NT pardavimų statistika rinka ne "sustojo" (kas reikštų pardavimų nebuvimą/mažėjimą), o stabilizavosi (kas reiškia pardavimų kieko stabilumą). T.y. pardavimai nebeauga taip sparčiai kaip anksčiau, o pasiekė stabilų lygį. Ar tai yra "perkaitimo" ženklas? - turbūt atvirkščiai, tai reiškia, kad rinka nebesipučia ir atsiranda stabilumas.

Kiekvienas rajonas turi savo klientą, todėl vertinant projektus reikia atsižvelgti į vietą bei ar projektas tinkamas tai vietovei. Nok-Nok Home, savo koncepcija, labai atitinka Pilaitės formatą bei tai ko ieško ten norintys gyvenanti naujakuriai - įperkamo pirmo šeimos būsto. Šio koncepto sėkmę rodo ir kiti du REWO išvystyti ir sėkmingai išparduoti projektai Pilaitėje (Naujoji Anglija bei Townhouse).




Šiuo teiginiu pagrindinė Jūsų prielaida, kad emitentas nori apgauti investuotojus. Kviečiu susipažinti informaciniu dokumentu aprašančiu obligacijų emisiją bei projekto savininko patirtį. Taip pat rekomenduoju susipažinti su Obligacijų savininkų interesų gynimo įstatymu, galbūt tai padės atsakyti Jūsų dvejones dėl galimos apgavystės.




NT vystyme motininės įmonės neįkeitinėjamos, kadangi yra skirtos administravimui, o įkeitimas vienam projektui reikštų visų kitų projektų sustabdymą. Jūsų minimas poreikis nėra rinkos praktika (nesvarbu ar kalbame apie bankinį finansavimą ar apie privatų kapitalą). Dažniausia struktūra: skolinasi SPV, kuri įkeičia savo turtą. REWO obligacijų atveju, tai, kad platinimą vykdo pagrindinė įmonė yra papildoma nauda investuotojams.

Pabaigai, turiu atkreipti dėmesį, kad pirmas išėjimas į privataus kapitalo rinkas su obligacijomis labai retai būna susijęs su kitų finansavimo šaltinių trūkumu. Tai labiau signalizuoja, kad vystytojas domisi alternatyvomis ir ateityje ketina jas naudoti dažniau ir nori gerinti savo žinomumą.

Martynai (Rontgen), šaunu, kad prisijungei ir atsakai į rūpimus klausimus. Labai sveikintina iniciatyva. Ačiū.

Man nelabai aišku su užstatu - emisija 3 mln eur, o įkeičiamas 0,97 mln vertės sklypas. Bankroto atveju, išparduodant sklypą per varžytines, turbūt realu tikėtis gauti max 70% šios vertės. Tad gaunasi, kad 3 mln obligacijos užtikrintos tik 0,6-0,7 mln vertės sklypu ?

Kiti užstatai (akcijos, gautinos lėšos, būsimi statiniai) atsiras vėliau ir tik jei projektas sėkmingai vystysis bei butai bus parduodami, tuo tarpu projekto pradžioje visi jie yra nulinės vertės ?
Rizika, kad jei driokstels krizė ir pirkimai sustos, įmonė bankrutuos ir investavę į obligacijas atgaus tik 0,6/3,0=20% investuotos sumos (pardavus įkeistą sklypą) ?

Martynai,

jeigu motininė bankrutuoja kol dar nėra pastatyti jokie statiniai? Kas atsitinka su lėšomis?
Ką norėjau pasakyti savo komentaru tai kad labai prastai struktūrizuotas dealas. Jei vystytojas norėtų išeiti ir pasiskolinti kaip naują alternatyvą tai duotų pilnus įkeitimus ir skola būtų pigesnė. Dabar daugiau panašu į avantiūristus, bandančius svetimais pinigais ir su svetima rizika padaryti biznį, todėl palyginimas su Modus Group yra daugiau nei juokingas.
Čia yra pirmas toks unsecured dealas LT per paskutinius 10 metų, todėl ir kalbu apie per didelės pinigų masės sukeltą rizikos supratimo iškreipimą.

djavolas,

Dėl užtikrinimo priemonių ir išmokėjimo:
1) Po obligacijų išleidimo REWO Patikėtiniui įkeičia užtikrinimo priemones (sklypas, SPV akcijos ir sąskaitos)
2) Po įkeitimo Patikėtinis atlieka pirmą išmokėjimą - 1.5 mln EUR., prasideda statyba. Pinigų likutis (dar 1.5 mln EUR) toliau saugomas patikėtinio sąskaitoje ir yra neprieinamas statytojui.
3) 2018 Q4 ir 2019 Q1 numatomi dar du mokėjimai po 0.75 mln. EUR. Jei nutiktų koks nors force majoure šie pinigai būtų sustabdyti ir neišmokėti.

Vystymo projekte užstato klausimą turbūt paprasčiausia būtų vertinti taip: yra du etapai tarp kurių laipsniškai pereinama.

Pirmas (day 0):
- Investuotojų naudai įkeistas sklypas ir 3 mln. EUR
- Sklype auga žolė ir čirškia žiogai

Tarpe (day 1-180): dalis pinigų panaudota, dalis dar neišmokėta, kyla statiniai
Tarpe (day 180-427): dalis pinigų panaudota, stovi griaučiai, užbaiginėjama statyba

Antras (day 427):
- Investuotojų naudai įkeista baigta statyba bei pardavimų pajamos, prelim vertė - 5.8mln EUR.
- Sklype stovi pastatai, kurių rinkos kaina šiandien yra 1150 EUR/m2

Pirmame etape pilnas recovery nesudėtingas, kadangi turima daug nepanaudotų EUR + sklypą.
Antrame etape pilnas recovery nesudėtingas, kadangi turi 60% LTV. (t.y. gali labai smarkiai nukainoti turtą)
Tarpą tarp dviejų vertinti sunkiau, tačiau vertė niekur nedingsta, nes kuriamas turtas, vykdomi pinigų užlaikymai.

Na ir žinoma, kadangi kreditorius yra motininė įmonė, nepriklausomai nuo pateiktų užtikrinimo priemonių, prieš kreditorius atsako ne SPV, o motininė REWO.

ačiū Martynai (Rontgen), atrodo aiškiau. Dar keletą klausimų:

1. emitento bankroto atveju - sklypo pardavimų ir kito užstatyto turto realizavimu bei grąžinimu obligacijų savininkams rūpintusi patikėtinis - Šiaulių Bankas ?
2. ar Rontgen kaip platintojas kaip nors irgi rūpinsis investuotojų apsauga, jei emitentas bankrutuotų ?
3. obligacijas mažmeniniai gali įsigyti tik per Rontgen platformą ?
4. Rontgen rizikos vertinimas šioms obligacijoms yra C+ - tai reiškia didelę riziką ? Kodėl kapitalo kriterijų įvertinote "0" ?

P.S. už čirškiančius žiogus uždėjau pliusą

1. Taip, atstovaus Šiaulių bankas
2. Mes esame suinteresuoti projekto sėkme ir seksime jo eigą, bendrausim su vystytoju, tačiau oficialios rolės nevykdysime.
3. Taip, mažmena obligacijas gali įsigyti tik per Rontgen. Tiesa, sąlygos mažmenai yra identiškos, kaip ir didiesiems investuotojams - visi lygūs.
4. C+ reiškia mažiau už B- ir daugiau už C ("didelė" ir "maža" yra terminai, kurių reiktų vengti). Mūsų tikslas atrinkinėti projektus, kurie yra kokybiški ir tvarūs. Tad kaip buvo projektas su A-, taip ir šis su C+ - abu mūsų manymu yra tvarūs, tik yra skirtingai jautrūs įvairiems šokams.

Kapitalo struktūroje "0" reiškia, kad yra du ir mažiau finansavimo šaltiniai (nuosavas + obligacijos) bei nuosavo kapitalo dalis nėra ženkli. "5" būtų jei vystytojas turėtų keletą skirtingų kapitalo šaltinių (pvz. bent tris iš: turtu nedengtos obligacijos, banko paskola, kapitalas iš investicinio fondo, platforma, kt.) ir jo asmeninė dalis yra ženkli (Raugyklos projekto atveju turėjom "5").

O tai kartais ne birželio 15d. turėjo patinimas baigtis? Ar nepavyko, kad diskusijos tęsiasi ?

Platinimas vyksta (ir vyko) iki birželio 29 d. (platformoje iki 28 d.).
15 d. buvo terminas fizinių sutarčių pas Emitentą sudarymui. Kadangi platformoje sutartys sudaromos nuotoliniu būdu - šis terminas tampa nebeaktualus. Informacinio dokumento informacija patikslinta pagal pasikeitimą.

„Rewo“ NT projektui finansuoti išplatino obligacijų su 12% palūkanomis

https://www.vz.lt/nekilnojamasis-turtas-statyba/2018/07/04/rewo-nt-projektui-finansuoti-isplatino-obligaciju-su-12-palukanomis

Emisija sėkmingai išplatinta. Smulkieji investuotojai, pasinaudoję Röntgen platforma per 11 dienų išpirko visą jiems skirtą alokaciją, kurios vertė 500'000 EUR.

Daugiau projektų jau greitai! O norint apie juos sužinoti pirmiesiems bei nepraleisti sekančios galimybės - kviečiame užsiregistruoti www.rontgen.lt

laukiam daugiau projektų Martynai