versija spausdinimui
(2)
Didžiausių regione veikiančių nekilnojamojo turto bendrovių akcijų kainų pokyčiai per trečiąjį ketvirtį buvo tokie: „Immoeast“ atpigo 26 proc., „Immofinanz“ – 18 proc., „Meinl European Land“ – 50 proc., „CA Immo – 19 proc., „Orco Property Group“ – 12 proc. „Meinl European Land“ akcijų smukimą lėmė pasitikėjimo praradimas dėl savo akcijų supirkimo to nepaskelbus viešai, o visų kitų kainų pokyčius lėmė bendros priežastys.
Visų pirma, 2007 metais didėjant palūkanoms bei kreditų maržoms, išaugo įmonių kapitalo kaštai. Be to, kai kur vietoje nekilnojamojo turto nuomos pajamingumo (angl. yield) mažėjimo imta laukti augimo. (Panašiai kaip obligacijų atveju, mažėjant reikalaujamam nekilnojamojo turto nuomos pajamingumui, jo vertė auga).
Antra, investuotojų nerimą sukėlė problemos Ispanijoje, kur perkaitusiame gyvenamosios statybos sektoriuje kiek sumažėjo kainos. Mūsų nuomone, tai daugiau vietinė problema, kuri neišplito ir neturėtų išplisti į kitas šalis.
Trečia priežastimi tapo likvidumo krizė. Kai kurie Vakarų Europos bei JAV bankai nusprendė kaupti pinigus ir pristabdė skolinimą bent jau iki tol, kol bus suskaičiuoti nuostoliai, susiję su rizikingomis būsto paskolomis JAV. Tai gali sukelti finansavimosi problemų mažoms ir santykinai daug skolų turinčioms bendrovėms. Kita vertus, mažesnė konkurencija tarp vystytojų turėtų pristabdyti žemės kainų augimą, kas yra teigiama žinia įmonėms, turinčioms geras pinigų pozicijas.
Po pastarųjų mėnesių akcijų kainų smukimo, daugelis regiono nekilnojamojo turto bendrovių kainuoja mažiau nei jų grynoji aktyvų vertė (GAV arba NAV). Be to, išpardavimas nusmukdė tiek blogas, tiek geras kompanijas – mūsų nuomone, tai suteikia neblogų galimybių pirkti.
Kokiuose regionuose matome didžiausias perspektyvas? Nekilnojamojo turto nuomos pajamingumas didžiosiose Vidurio ir Rytų Europos valstybių sostinėse jau priartėjo prie Vakarų lygio, todėl kainų augimas čia daugiausiai galimas tik dėl nuomos kainų augimo sparčiau nei infliacija. Nepaisant spartaus ekonomikos augimo, naujų projektų gausa greičiausiai neleis sparčiai kilti nuomos kainoms, o statybos kaštų, atlyginimų bei palūkanų augimas gali apkarpyti vystytojų pelnu. Visai kitokia situacija yra Pietryčių Europoje bei NVS šalyse – nekilnojamojo turto nuomos pajamingumas dar yra didelis, o modernių objektų – trūksta. Tai lems kainų ir vystytojų pelnų didėjimą ateityje.
Renkantis konkrečias įmones, reiktų rinktis ne pasyviai investuojančias į nekilnojamąjį turtą, o tas, kurios orientuojasi į projektų vystymą ir veikia sparčiai augančiuose regionuose. Vidurio ir Rytų Europoje veikiantys vystytojai šiuo metu pasiekia 9-12 proc. investicijų pajamingumą. Jeigu užbaigti projektai parduodami už 6 proc. pajamingumą, arba 1,5-2 kartus brangiau nei kainavo jų vystymas, nekilnojamojo turto bendrovių kainos ir grynųjų aktyvų vertės santykis (P/NAV) turėtų būti ne mažesnis nei 1, kaip dabar, o didesnis.
Mūsų nuomone, akcijų kainų kritimas suteikia galimybių pigiau įsigyti geras perspektyvas žadančių akcijų. Nors artimiausiais mėnesiais rinkose gali būti nemažų svyravimų, investuotojai, dabar perkantys nekilnojamojo turto bendrovių akcijas ir mokantys atskirti „pelus nuo grūdų“ ilgu laikotarpiu turėtų išlošti.
